房企如何应对合同纠纷?

  发布时间:2016-3-2 8:32:57 点击数:

如何应对合同纠纷?

周海滨

   一、合同纠纷的防范

古人云:凡事预则立,不预则废。讲的是凡事有提前筹划,要有准备,要做到未雨绸缪。

要在哪些方面预防合同纠纷呢,笔者根据自己的法律实践,总结如下:

(一)要有懂业务、懂合同的人才。

很多企业,尤其是一些中小企业,往往是备齐了业务人才、财务人员。但对于法律人才的重视程度远远不够。很多业务人才对业务流程比较熟悉,但对于法律问题却缺乏了解,财务人员同样如此。

在缺乏法律人才的情况下,公司的运营就有点赌博的意思了,如果不出问题还好,但是一出问题有可能就是很大的问题。

建议:1、在招聘人才时,注意招聘一些有法律背景的人员;2、定期对公司员工进行法律培训;3、外聘法律顾问。

(二)要有专门的合同管理制度

笔者在实践中经常碰到一些公司在遇到纠纷整理合同时漏洞百出,有的合同找不到了,有的合同全部是复印件传真件,有的是光有合同没有送货单,有的是光有送货单没有合同,有的是合同或送货单上没有对方公章或有关人员签字,有的是送货单上品名不详,有的是材料完整但是却过了诉讼时效。

在出现如上漏洞之后,甚至有“有理打不赢官司”的情形出现。

针对如上情况,做如下建议:

1、贯彻“专人管理”制度,从合同的起草、审查、对外出具及合同档案保管,必须要有专人管理。

2、贯彻“原件管理”的制度,来往的合同及履行材料,要以原件为原则,特殊情况下如果只能是复印件或传真件,要以其他形式补充,比如定期对账或电话业务录音。

3、贯彻“信息完整”制度,无论是合同内容,还是送货单等履行材料的内容,要求必须完整详细。

4、贯彻“风险防范”制度,除了在合同对外出具时要进行严格的风险审查之外,在合同签订后,也要根据履行情况进行风险分析。对于长期债权,还要考虑诉讼时效等风险防范,笔者曾遇到有公司员工振振有词的说,“我每年都打电话要签,诉讼时效没问题”,我想律师一听会傻眼,法律是讲究证据的啊。

二、合同纠纷出现后的非诉讼解决

合同纠纷出现后,不是所有的纠纷都要立马诉讼,这就牵涉到非诉讼解决的问题了,非诉讼解决主要是指谈判、发律师函等方式。

(一)如何谈判?

以笔者的亲身实践为例:

一案,外地委托人甲委托我们向青岛乙公司催收债务。经过多次电话甚至上门谈判,乙公司以太极架势应付,案件没有进展。

但就是在与对方的多次交流过程中,我们获取了一个重要信息,乙公司提出是因为他的客户丙公司对产品质量不认可,所以乙公司才拒绝付款,但乙公司提供不出产品质量不合格的证据,只是向我们出示了丙公司认为产品质量不合格的书面说明。

随着与乙公司的交流,我们得到了另外一个更为重要的信息:丙公司是乙公司的最大客户。

于是我对乙公司说:如再不付款,我将起诉你!对方漠然。我又说:“我会将你公司连同丙公司一起起诉,将丙公司列为第三人,为了你公司的长远利益,请认真考虑”。

后来,乙公司服软了,付款。乙公司担心将其大客户丙牵连其中!

此为小胜,用好谈判,不战而屈人之兵。

总结:打蛇要打七寸,谈判要抓要害。

(二)律师函的威力

律师函其实是以律师及律师事务所的名义向对方进行权利主张,一般被看为诉讼的前奏,律师函不仅可以起到中断诉讼时效的目的,同时作为一种有效法律催收手段,一般都会引起对方不同程度的重视。本律师在实践中通过该手段以为当事人追回款项数百万元。在此,对自己的律师函催收工作做如下小结:

1、律师函不是万能的,一般适用于有一定诚信度的单位或个人。

2、律师函的寄发需要审时度势,审查是否必要,是否适时。

3、律师函要把基本的法律事实及主张数额列明,但同时不宜过多的涉及细节,以免因失误在以后诉讼中让对方抓住把柄。

4、给予对方的还款期限一定要明确,一般有“收到函后几日内还款”或“几月几日还款”两种形式。一般给对方的期限不宜过长,以七日以内的期限为多。

5、加盖律师事务所公章、并要留下律师或委托方的联系方式。

6、不要有侮辱性、情绪性过强的语言。做到言简意赅。

7、要查明收信方的具体联系方式。

8、最好通过EMS寄发,如案件重大,可以索要回执(多加三元钱)。

9、  律师函寄发后,仍要在合适的时机同对方进行沟通,必要时当面会谈。

10、当机立断,协商不成果断起诉。

三、合同纠纷出现后,如何进行诉讼?

(一)首先要整理现有证据

现有证据包括合同及合同履行的相关材料,要求是原件。如果某些材料不是原件,应让律师审查是否会影响诉讼结果。

(二)关于确定管辖法院

对于合同纠纷以及相关财产权益纠纷来讲,法院管辖可分为约定管辖和法定管辖,约定管辖见民诉法第第三十四条的规定“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”

建议在合同起草时,如条件具备,可根据上述法规直接约定管辖。如在合同中属于强势方,可约定在己方所在地法院管辖,如在合同中属于弱势方,则就笼统规定有管辖权法院管辖。

 如没有约定管辖,则实行法定管辖,根据民事诉讼法的规定,要到被告所在地或合同履行地起诉。被告所在地争议不大,关键是合同履行地的确定在司法实践中是有争议的,对于该问题,2015年施行的民诉法司法解释第十八条对如何确定合同履行地如何确定做了规定:

   “合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。
    合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。”

以买卖合同为例,如没有约定合同履行地,如买方要求卖方交货,因交货属于上述其他标的,履行义务一方所在地即卖方所在地为合同履行地;如卖方要求买方付款,根据上述司法解释规定,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地,即卖方为接受货币所在地。综上,根据该司法解释,在买卖合同中,如无特别约定,交货和付款的合同履行地均在卖方,在诉讼管辖方面是对卖方有利的。

    (三)根据案件难易等情况,判断是否要请律师

对于复杂案件以及在异地诉讼的律师,建议聘请律师,避免因小失大。

(四)准备立案

立案一般要准备以下材料:

1、证据复印件,交给法院一份,有的法院要求交给对方一份,自己备存一份。

2、起诉状数份,对方当事人一份,法院一份,自己留存一份。如原告是个人,要签字摁手印;如原告是公司,要盖公章,有的法院要求法定代表人签字。

3、如原告是个人,要准备身份证复印件;如原告是公司,则要准备营业执照、组织机构代码证复印件。

4、授权委托书一份。如请人代理,需要授权委托书。

各地法院可能会有所具体要求,去立案之前,尤其是到外地立案之前,一定要事先电话了解好立案手续。

(五)法庭之上合同纠纷注意事项

1、如是原告,一定要听清对方的答辩意见,针对对方的答辩意见,随时调整诉讼思路和要提交的证据。比如说,对方对我方有些主张承认了,就可以不用再举相关证据。针对对方有异议的部分重点举证。

2、有些诉讼可能涉及合同性质的区分等法律问题,比如说到底是买卖合同还是承揽合同,这时要根据之前的准备,抓住要害,分析到位。

因庭审问题以及之后的执行等问题,涉及法律专业较多,兹不赘述。

 

 

 

 


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