房地产项目转让税务筹划

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房地产项目转让税务筹划

青岛周海滨

实例：甲公司欲将其所拥有的已经处于开发作业期的某房地产项目转让给乙公司，该房地产项目账面价值约1亿元，市场价值约为1.5亿元。

一、  项目直接转让

此时实际主要为土地使用权的转让。

（一）     税费承担情况

转让方承担税费：

1、营业税及附加：税率5.5%，税款=1.5亿元×5.5%=825万；

2、印花税：税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万；

3、土地增值税：增值额超出扣除项目金额的比率为（1.5亿—1.1亿）/1.1亿=36%；

应缴纳的增值税为4000万×30%=1200万。

转让方共缴纳税款2032万元。

受让方承担税费：

1、         印花税：税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万；

2、         契税：1.5亿×3%=450万。

受让方共需缴纳税款457.5万元。

（二）     利弊分析及风险提示

利：相当于物之买卖，法律关系简单明了。

弊：税费较高。

该种情况适合于买卖双方关系一般，无法通过股权转让等架构进行合作的情况。在实践操作中，土地增值税的计算成为各方关注的焦点，其中的可扣除项目及增值评估值得关注。

同时提醒注意以下风险：

1、上述税目一般在合同中约定由受让方承担，因此受让方需仔细核算税费成本；

2、另外要注意企业所得税，转让方的企业所得税容易被忽略，实践中一般约定，本次土地转让所有的税费由受让方承担。那么，如果双方无意于企业所得税的交涉，应明确约定企业所得税除外，下同；

3、土地使用权转让是主要的，但因为涉及项目开发，会牵涉到开发主体手续变更问题。要在合同中明确。

二、股权转让方式

即甲通过股权转让的方式将股权转让给乙，乙通过成为目标公司股东的方式，达到间接控制土地的目的。

（一）税费情况

转让方：印花税，税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万

受让方：印花税，税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万

备注：根据相关税法（《关于股权转让有关营业税问题的通知》《关于企业改制重组若干契税政策的通知》等）的规定，股权转让一般不缴纳营业税、契税、土地增值税。

（二）利弊及风险提示

    利：税费较少；

    弊：需要面临目标公司的经营及债务风险。

    风险提示：

    股权转让一般适用于双方关系不错，且转让方只有一个开发项目的情况。

    股权转让虽然税费较少，但如果双方因股东利益发生纠纷带来的损失与困扰也很大。在财务成本与关系（交易）成本之间，要审慎处理。

    三、项目公司模式

模式：甲以房地产项目出资，作价1.5亿元，乙以货币2亿元出资，共同组建项目公司丙。公司成立后，甲将其股权转让给乙。

如上，该模式适用于甲方有多个项目的情况，双方仅就该一个项目有合作意向。

（一）税费情况

1、契税。根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋作价投资、入股的，视同土地使用权或房屋转让，应纳契税。该契税法律上由目标公司丙承担。

契税=1.5亿×3%=450万。

2、印花税

税率0.05，税款=1.5亿元×0.05%=7.5万（双方均要缴纳）

（二）利弊及风险提示

利：降低税费；

弊：组建公司有时间成本，且有评估费等支出，交易成本较大。

综上，房地产项目转让的方式可能有很多，需要根据实际情况，综合税费成本及其他交易成本等综合考虑。不当之处，请批评指正，本文仅供参考。