法律视角下的房地产开发（一）

法律视角下的房地产开发（一）

周海滨

    前言:本文写于2015年，主要从法律的视角来挖掘房地产开发的特点，不针对特定项目或企业。并以期对房地产企业的相关管理提出建议。另关于具体的合同审查等技术性工作的总结，待以后形成文章。

一、房地产开发中，合同种类多、数量多

（一）概述

房地产开发环节多、周期长，所涉及的合同种类、数量较多。

粗略地讲，房地产开发可以分为拿地、开发建设、销售三个大的环节，如物业公司为开发商所设立，还有一个物业管理环节。在每个大的环节中又有许多小的环节，如在开发建设环节又包含前期策划、勘察、设计、规划审批、确定监理、施工、融资等环节。

据粗略统计，一般规模的房地产开发下来，得产生一百多个合同，特殊情况除外。

（二）应注意：合同管理的系统化、立体化。

1、   不能只是注意合同的谈判与签订；

大多数企业，对于合同的谈判与签订，也就是对于合同的源头管理都会非常重视，但对于合同的履行及后续管理，因为主客观原因，往往会出现脱节或疏忽，以下述之。

2、要加强对合同履行过程的跟进与监督；

接上，对于房地产企业而言，主观上有时会认为既然已签订合同，就要给予信任。客观上，因为房地产开发有些合同的履行具有较强的专业性，如设计合同、施工合同等，没有一定的专业背景，是无法及时跟进的。再有在实践中，甲方代表、施工方、监理方的合作不够规范、监督不力，同样也会导致合同履行的监督不力。

 律师建议：合同履行过程中，定期如每月向公司法务部门或外聘律师汇总提交合同履行材料，做到每月一汇总，每月一总结，以便及时发现问题，并针对所发现问题提交相关公司部门讨论研究。

3、注意合同的归档、整理、总结；

    一个项目结束后，合同可能会在不同的部门存放，管理，这种情况不利于合同的汇总、研究。

    律师建议：项目结束后，由法务部门或专门部门收集、汇总所有原始合同及合同履行材料，由法务人员对于所有合同材料进行整理，及时总结法律方面的经验、教训，并及时上报管理者，必要时有关人员开会总结。自己进行总结，是最好的学习方式！同时，也为下一个项目的合同管理奠定良好的基础。

4、对于下一个项目，要注意合同的提前规划、系统布局。

已有项目的合同整理完成后，其实会为下一个项目提供良好的蓝图或范本，可以把已有合同整理成树形图，仔细研究，就会考虑在下一个项目中，哪些合同可以提前一些签订，哪些合同之间存在关联关系等。这样，下一个项目的合同管理就会更加有一定提前量规划，会更加系统。

    律师建议：整理合同后，形成树形图吧，既往方能开来！

    二、开发商成为“内外资源的整合者”

（一）概述

对于房地产开发，一般而言，除“拿地”及“融资”外，其余项目如设计、勘察、施工等基本全部外包，内部又有诸多部门需要整合协调，因此，开发商成了内外资源的整合者。

 也就是说，拿到一个开发项目之后，房地产老板、管理人的主要工作，就是如何整合外部资源和内部资源，使房地产开发顺利进行。

从法律角度看，开发商与外部合作伙伴的合作，以商事合同的方式体现，合作方的主体地位是平等的，开发商与内部员工之间的关系，以劳动合同的方式体现，老板与员工之间的地位是不平等的，员工之间也有职位高低之别。于是，房企老板一手拿着商事合同，协调与外部资源的关系；一手拿着劳动合同，协调与内部资源的关系。两手都要抓、两手都要硬，才能整合内外部资源。

（二）应注意的问题：

1、建立“外部资源圈评估”机制：

（1）优劣评估

项目进行中及结束后，对于外部合作伙伴，要进行优劣评估，中国是个人情社会，合作伙伴的选择上，难以避免存在人情的因素，但是，就具体项目而言，要对该合作伙伴进行评估，该怎么办怎么办。

（2）合作模式及合作效率评估

对于与合作伙伴的合作模式及合作效率也要进行评估，如总承包商与专项分包商之间的配合模式及效率问题，是一个普遍存在的问题，在发现问题后，在下一个项目中，无论是在合同中还是在平时的协调中，就会有意识的注意并研究这个问题。

（3）创新机制评估

通过对外部合作模式的分析，可以考虑是否存在创新的余地，如融资模式、招商模式、销售模式等是否存在创新余地。

    2、注意内部资源圈的整合

（1）各部门之间配合的有机统一

在房地产开发企业内部，往往存在许多部门，各司一职，但从整体而言，需要各个部门之间的配合、协作，做到整体的有机统一。

如设计部门主管设计方案的出具，设计方案形成之后，需要施工部门将方案落地。但是，能否确保施工部门的施工成果完全符合设计方案的要求？或者说能否高品质的或能动性的将设计方案落地？这需要设计部门与施工部门的密切配合，设计方案交付施工后，设计部门仍要定期跟踪、现场考察，看设计方案是否得到有效实施。同时施工部门，也要及时与设计部门及时沟通，确保设计方案完美落地。

（2）部门与老板工作的配合

 有时候一些事情，老板在忙的团团转，老板也以为是老板的事情，无法让员工去承担，如融资。

 但实际上，融资问题，是房地产企业现在及以后都要面临的非常重要的问题，在一些大型的房地产开发公司，会有专门的融资专业人员，这些人不一定有直接的融资渠道，但他们有丰富的融资经验，可以为老板出谋划策、评估风险，会扩大公司融资的渠道、保障融资的安全性及有效性。

（3）内外部资源的有效关联

有时候，内外部资源存在一定的重合，如设计和销售，设计和销售可以让外部公司来做，但公司内部也有设计部和销售部，如何使得内外资源得以有效关联，保障工作的有效、高效、合理，是管理者需要研究的问题。

（4）“廉洁原则”的贯彻实施

对于房地产开发而言，需要贯彻内部廉洁原则，如内部某位人员不廉洁，对外将增加外部合作伙伴的成本，该增加的成本必然会转移到项目上，从而降低项目质量。对内而言，如果一人不廉洁且不被追责，则其余人会效仿，久而久之，不利于企业发展。因此，一定要贯彻廉洁原则，常抓不懈。

 三、资金如血

 （一）概述

资金如血，有以下两个含义：1、资金如血液；2、开发商融资之不容易。

可以说，一个房地产开发项目，没有足够的资金支持是无法完成的，从这个角度说，没有资金就如同人没有了血液。因为国家房产政策以及银行贷款政策的影响，开发商资金紧缺成为了较为普遍的现象。在这种背景下，对相关融资渠道进行研究和分析，十分必要。

（二）、常见融资渠道分析

1、自有资金；

该部分资金主要来自于公司自有资金及股东投入，对于相当一部分房地产企业而言，自有资金是非常有限的。另外股东投入，同样会形成公司负债。

2、银行贷款；

在目前形势下，银行放贷政策是很严格的，不仅要有抵押，同时要审查项目的销售情况、负债情况、现金流等情况，可以说在银行面前，要光着身子完全透明的来贷款。但无论怎样，银行贷款对于大多数房企来说，依旧是最主要的融资渠道。在于银行的法律关系上，合同上双方平等，但实际上银行出于强势地位。

3、商品房预售；

商品房预售，虽然是购房者买房，但其所贷的银行贷款直接打入开发商账号，因此也属于开发商间接银行贷款，只是预售款只能专款专用。实践中，不少房企虚构购房者来获取上述银行间接贷款，法律风险很大。

4、民间借贷；

一部分民间借贷来自小额贷款公司，这类贷款一般也要求有抵押。一部分借款来自社会上的自然人，采取这种方式一定要注意避免踏入非法集资的泥淖，法律上要牢记非法集资是公开的向不特定人集资。所以正常的民间借贷应是不公开的向特定人借款。

 5、股权融资；

 股权融资，包括股权转让以及增资扩股，因为股权转让是出让股东获得股权转让款，公司并无收益，所以该方式并非首选。

 而股权增资扩股则不同，增资扩股后，是公司的注册资本增加了，公司可以支配新增资金进行项目投入。

 6、合作开发；

 即寻求合作方，以合作建房或其他合作方式进行合作，这种合作可以采取组建公司的模式，也可以不通过组建公司的方式，这是合作合同的架构显得十分重要。合作双方的主要权利义务、必要的退出条款、违约责任等，是合作合同的主要内容。

7、应付账款安排等

应付账款安排，即该付的钱暂缓或迟延支付，这也是广义的融资模式之一，但并非长久之计，且无益于公司品牌建设。

（三）其他融资模式分析

其他融资模式有：1、公司上市;2、房地产信托;3、私募; 4、众筹;5、p2p等。

以上这些其他融资模式，目前对于绝大多数房地产企业而言，并不具有可操作性，理论意义更强一些。

笔者在此无意于分析这些融资模式的具体内容，想说的是，目前中国的融资渠道并未发展成熟，完善的信用体制并未完全建立。在该背景下，国家采取了“我来操盘”的态度，除公司上市及个别国家允许的可以公开募集资金的方式外，对于大部分融资渠道，国家是将其限制在“私募”的领域，即不得公开地向不特定人群集资。前一段时间，中央电视台还报道了利用p2p进行非法集资的案例。未完待续。