法律视角下的房地产开发(一)

  发布时间:2016-3-2 8:24:58 点击数:

法律视角下的房地产开发(一)

周海滨

    前言:本文写于2015年,主要从法律的视角来挖掘房地产开发的特点,不针对特定项目或企业。并以期对房地产企业的相关管理提出建议。另关于具体的合同审查等技术性工作的总结,待以后形成文章。

一、房地产开发中,合同种类多、数量多

(一)概述

房地产开发环节多、周期长,所涉及的合同种类、数量较多。

粗略地讲,房地产开发可以分为拿地、开发建设、销售三个大的环节,如物业公司为开发商所设立,还有一个物业管理环节。在每个大的环节中又有许多小的环节,如在开发建设环节又包含前期策划、勘察、设计、规划审批、确定监理、施工、融资等环节。

据粗略统计,一般规模的房地产开发下来,得产生一百多个合同,特殊情况除外。

(二)应注意:合同管理的系统化、立体化。

1、   不能只是注意合同的谈判与签订;

大多数企业,对于合同的谈判与签订,也就是对于合同的源头管理都会非常重视,但对于合同的履行及后续管理,因为主客观原因,往往会出现脱节或疏忽,以下述之。

2、要加强对合同履行过程的跟进与监督;

接上,对于房地产企业而言,主观上有时会认为既然已签订合同,就要给予信任。客观上,因为房地产开发有些合同的履行具有较强的专业性,如设计合同、施工合同等,没有一定的专业背景,是无法及时跟进的。再有在实践中,甲方代表、施工方、监理方的合作不够规范、监督不力,同样也会导致合同履行的监督不力。

 律师建议:合同履行过程中,定期如每月向公司法务部门或外聘律师汇总提交合同履行材料,做到每月一汇总,每月一总结,以便及时发现问题,并针对所发现问题提交相关公司部门讨论研究。

3、注意合同的归档、整理、总结;

    一个项目结束后,合同可能会在不同的部门存放,管理,这种情况不利于合同的汇总、研究。

    律师建议:项目结束后,由法务部门或专门部门收集、汇总所有原始合同及合同履行材料,由法务人员对于所有合同材料进行整理,及时总结法律方面的经验、教训,并及时上报管理者,必要时有关人员开会总结。自己进行总结,是最好的学习方式!同时,也为下一个项目的合同管理奠定良好的基础。

4、对于下一个项目,要注意合同的提前规划、系统布局。

已有项目的合同整理完成后,其实会为下一个项目提供良好的蓝图或范本,可以把已有合同整理成树形图,仔细研究,就会考虑在下一个项目中,哪些合同可以提前一些签订,哪些合同之间存在关联关系等。这样,下一个项目的合同管理就会更加有一定提前量规划,会更加系统。

    律师建议:整理合同后,形成树形图吧,既往方能开来!

    二、开发商成为“内外资源的整合者”

(一)概述

对于房地产开发,一般而言,除“拿地”及“融资”外,其余项目如设计、勘察、施工等基本全部外包,内部又有诸多部门需要整合协调,因此,开发商成了内外资源的整合者。

 也就是说,拿到一个开发项目之后,房地产老板、管理人的主要工作,就是如何整合外部资源和内部资源,使房地产开发顺利进行。

从法律角度看,开发商与外部合作伙伴的合作,以商事合同的方式体现,合作方的主体地位是平等的,开发商与内部员工之间的关系,以劳动合同的方式体现,老板与员工之间的地位是不平等的,员工之间也有职位高低之别。于是,房企老板一手拿着商事合同,协调与外部资源的关系;一手拿着劳动合同,协调与内部资源的关系。两手都要抓、两手都要硬,才能整合内外部资源。

(二)应注意的问题:

1、建立“外部资源圈评估”机制:

(1)优劣评估

项目进行中及结束后,对于外部合作伙伴,要进行优劣评估,中国是个人情社会,合作伙伴的选择上,难以避免存在人情的因素,但是,就具体项目而言,要对该合作伙伴进行评估,该怎么办怎么办。

(2)合作模式及合作效率评估

对于与合作伙伴的合作模式及合作效率也要进行评估,如总承包商与专项分包商之间的配合模式及效率问题,是一个普遍存在的问题,在发现问题后,在下一个项目中,无论是在合同中还是在平时的协调中,就会有意识的注意并研究这个问题。

(3)创新机制评估

通过对外部合作模式的分析,可以考虑是否存在创新的余地,如融资模式、招商模式、销售模式等是否存在创新余地。

    2注意内部资源圈的整合

(1)各部门之间配合的有机统一

在房地产开发企业内部,往往存在许多部门,各司一职,但从整体而言,需要各个部门之间的配合、协作,做到整体的有机统一。

如设计部门主管设计方案的出具,设计方案形成之后,需要施工部门将方案落地。但是,能否确保施工部门的施工成果完全符合设计方案的要求?或者说能否高品质的或能动性的将设计方案落地?这需要设计部门与施工部门的密切配合,设计方案交付施工后,设计部门仍要定期跟踪、现场考察,看设计方案是否得到有效实施。同时施工部门,也要及时与设计部门及时沟通,确保设计方案完美落地。

(2)部门与老板工作的配合

 有时候一些事情,老板在忙的团团转,老板也以为是老板的事情,无法让员工去承担,如融资。

 但实际上,融资问题,是房地产企业现在及以后都要面临的非常重要的问题,在一些大型的房地产开发公司,会有专门的融资专业人员,这些人不一定有直接的融资渠道,但他们有丰富的融资经验,可以为老板出谋划策、评估风险,会扩大公司融资的渠道、保障融资的安全性及有效性。

(3)内外部资源的有效关联

有时候,内外部资源存在一定的重合,如设计和销售,设计和销售可以让外部公司来做,但公司内部也有设计部和销售部,如何使得内外资源得以有效关联,保障工作的有效、高效、合理,是管理者需要研究的问题。

(4)“廉洁原则”的贯彻实施

对于房地产开发而言,需要贯彻内部廉洁原则,如内部某位人员不廉洁,对外将增加外部合作伙伴的成本,该增加的成本必然会转移到项目上,从而降低项目质量。对内而言,如果一人不廉洁且不被追责,则其余人会效仿,久而久之,不利于企业发展。因此,一定要贯彻廉洁原则,常抓不懈。

 三、资金如血

 (一)概述

资金如血,有以下两个含义:1、资金如血液;2、开发商融资之不容易。

可以说,一个房地产开发项目,没有足够的资金支持是无法完成的,从这个角度说,没有资金就如同人没有了血液。因为国家房产政策以及银行贷款政策的影响,开发商资金紧缺成为了较为普遍的现象。在这种背景下,对相关融资渠道进行研究和分析,十分必要。

(二)、常见融资渠道分析

1、自有资金;

该部分资金主要来自于公司自有资金及股东投入,对于相当一部分房地产企业而言,自有资金是非常有限的。另外股东投入,同样会形成公司负债。

2、银行贷款;

在目前形势下,银行放贷政策是很严格的,不仅要有抵押,同时要审查项目的销售情况、负债情况、现金流等情况,可以说在银行面前,要光着身子完全透明的来贷款。但无论怎样,银行贷款对于大多数房企来说,依旧是最主要的融资渠道。在于银行的法律关系上,合同上双方平等,但实际上银行出于强势地位。

3、商品房预售;

商品房预售,虽然是购房者买房,但其所贷的银行贷款直接打入开发商账号,因此也属于开发商间接银行贷款,只是预售款只能专款专用。实践中,不少房企虚构购房者来获取上述银行间接贷款,法律风险很大。

4、民间借贷;

一部分民间借贷来自小额贷款公司,这类贷款一般也要求有抵押。一部分借款来自社会上的自然人,采取这种方式一定要注意避免踏入非法集资的泥淖,法律上要牢记非法集资是公开的向不特定人集资。所以正常的民间借贷应是不公开的向特定人借款。

 5、股权融资;

 股权融资,包括股权转让以及增资扩股,因为股权转让是出让股东获得股权转让款,公司并无收益,所以该方式并非首选。

 而股权增资扩股则不同,增资扩股后,是公司的注册资本增加了,公司可以支配新增资金进行项目投入。

 6、合作开发;

 即寻求合作方,以合作建房或其他合作方式进行合作,这种合作可以采取组建公司的模式,也可以不通过组建公司的方式,这是合作合同的架构显得十分重要。合作双方的主要权利义务、必要的退出条款、违约责任等,是合作合同的主要内容。

7、应付账款安排等

应付账款安排,即该付的钱暂缓或迟延支付,这也是广义的融资模式之一,但并非长久之计,且无益于公司品牌建设。

(三)其他融资模式分析

其他融资模式有:1、公司上市;2、房地产信托;3、私募; 4、众筹;5、p2p等。

以上这些其他融资模式,目前对于绝大多数房地产企业而言,并不具有可操作性,理论意义更强一些。

笔者在此无意于分析这些融资模式的具体内容,想说的是,目前中国的融资渠道并未发展成熟,完善的信用体制并未完全建立。在该背景下,国家采取了“我来操盘”的态度,除公司上市及个别国家允许的可以公开募集资金的方式外,对于大部分融资渠道,国家是将其限制在“私募”的领域,即不得公开地向不特定人群集资。前一段时间,中央电视台还报道了利用p2p进行非法集资的案例。未完待续。

         


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