房地产开发与老百姓炒房之比较

房地产开发与老百姓炒房之比较

                        青岛 周海滨 律师

今天想探讨一下房地产开发商的盈利机制以及炒房者的盈利机制，并比较一下二者的区别。探讨时主要从“现金流”这个概念切入。

 先总体介绍一下开发商的开发盈利机制。通俗的讲，开发商就是生产商、制造商，通过生产、销售产品以获利，无非这里的产品系房产而已。没钱干不了房地产，但并非有钱就万事大吉。其中，完整而有序的“现金流”起着非常关键的作用。

 这得从房地产开发的周期性较长谈起，也就是说，现金的流入需在相当一段时间之后才会发生。而期间现金仍持续不断的向外流出。现金流出的主要项目有：土地价款；2、建安成本、管理成本等；3、利息等融资成本；4、相关税费等其他成本。

开发商首先要建一个“现金池”，该现金池得有合理的足够的现金。以保证在房产销售回款之前，能够承担得起应有的现金流出。

建造“现金池”，一般通过以下途径：

1、自有资金；2、银行贷款；3、民间借贷；4、员工集资；5、股权融资（股权转让、增资扩股等）；6、上市（我国房地产企业上市很难）；7、多种经营等。

以上是合法途径。另有个别公司以非法集资、吸纳赃款进入等非法途径进行。

“现金池”建好以后，合理的节约的流出，期待房子卖个好价钱，现金大量的流回。如此，少出多入之间，以谋利。

少出，如何出？多入，如何入？

少出，主要体现在数量上和时间上，即纯粹的数量上少出，以及该出的时候不出。主要通过以下途径：

1、         让施工方垫资施工；

2、         迟延支付相应应付款项；

3、         以房抵债；

4、         加大成本少缴税；

少出是面临着风险的，一是可能会影响施工质量及工期；二是可能会影响信誉。

多入，同样也体现在数量和时间上，即纯粹的数量上的多入，以及提早收回现金。主要通过以下途径：

1、         提早销售（如提前收取认筹金等）；

2、         捂盘。

3、         正常状态下高房价。

总结：开发之运作，一是在于“现金池”之建造，视存水之丰盈如何；二是在于现金之节俭合理支出。以上两点就是通常所谓的“开源节流”。池中水需常有，流水也不能断。

以此，有朝一日换得盆满钵满，所谓现金流入之可观。

再来说一下炒房。

如果说房地产开发是“现金---土地---房产---现金”，那么炒房就是“现金---房产---现金”，房地产开发属于生产型，炒房则属于贸易型。

炒房同样要建造“现金池”，没有丰厚的现金池，无法投资合适的有竞争力的房产，同样也无法应付日常利息等支出。

“时间”这个概念，在房地产开发中，更多的是与开发周期相联系，是在等待生产结束的过程，是从无到有的过程；在炒房中，时间更多的是与增值相联系，何时涨价的问题，是从有到更有的过程。

“杠杆”这个概念，同样非常重要。自有资金毕竟是有限的，但时不我待，此时需借助外部力量，以小博大。

在房地产开发中，可以充分使用抵押等工具，以获得融资。

在炒房中，外部资金并不容易获得。换句话说，更多的靠炒房者自己，你有本事买房，也得有本事继续挣钱。

这就是所谓的，“如果没有了奋斗，买房又有什么用”，没有了奋斗，没有了挣钱的能力，如何还房贷？此言是矣。

纵然存在杠杆，可以以小博大，也要循序渐进。过于求大，必定导致日常流水之增多，而此时蓄水能力不足必定会导致断流。如同能力不足而欲求大房子，却还不了房贷。

就在这以小博大，现金流哗哗流动之际，成本与收入之差就是获益。

但人生并非仅仅如此！

在房子与现金的变幻之间，人有可能会被物化，你的世界里就剩下房子和钱了。

这就是机会成本！