律师点评《房地产经纪管理办法》

  发布时间:2014-2-15 19:15:52 点击数:
导读:律师点评《房地产经纪管理办法》本文被《人民日报》编辑刊登(2011年4月20日第18版),链接http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2011-04/20/nbs.D110000renmrb_18.htm《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日开始施行…
律师点评《房地产经纪管理办法》
 
本文被《人民日报》编辑刊登(2011年4月20日第18版),链接http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2011-04/20/nbs.D110000renmrb_18.htm
《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日开始施行,从实务角度讲,房地产经纪(中介)机构眼前马上要做什么或要注意什么呢?青岛周海滨律师特作如下提示:

 

一、店内要设立公示牌,并公示以下内容:

该办法第十五条规定, 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:

 (一)营业执照和备案证明文件;

 (二)服务项目、内容、标准;

 (三)业务流程;

 (四)收费项目、依据、标准;

 (五)交易资金监管方式;

 (六)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;

 (七)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;

 (八)法律、法规、规章规定的其他事项。

 分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。

 房地产经纪机构代理销售商品房项目的,还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

周海滨律师特别提示该条强调了经纪机构相关信息的公示,就公示的具体内容而言,要特别注意收费标准的公示以及相关合同范本的公示,同时提醒要悬挂营业执照。上述要求一方面强调了对消费者的保护,另一方面意在引导经纪机构规范化发展,我想这也是管理部门近期检查的基本内容,应该提早准备。

 

二、关于房地产经纪服务合同

该办法第十六条规定, 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

 房地产经纪服务合同应当包含下列内容:

 (一)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;

 (二)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;

 (三)服务费用及其支付方式;

 (四)合同当事人的权利和义务;

 (五)违约责任和纠纷解决方式。

 建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本,供当事人选用。

周海滨律师特别提示:办法强调了签订书面合同的服务事项,包括提供房地产信息、实地看房、代拟合同等,强调以书面合同规范,也是为了减少该领域的纠纷。办法虽然对合同内容作了规定,但较为概括。另外,办法指出相关部门可以制定合同示范文本,律师认为这是很重要的,如果让经纪机构自己随意制定合同,第一会出现千差万别的各类合同,第二难以避免纠纷的发生。同时建议,即使有了格式文本,也应该根据个案之不同,认真制定合同。

 

三、关于提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的要求

 该办法第十七条规定,房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。

周海滨律师特别提示:该条规定了经纪机构在办理代办贷款、代办房地产登记等服务时的特别义务,即事先告知义务,事先告知什么呢?事先告知服务内容、收费标准。为了避免纠纷,律师建议事先告知义务以书面形式出现,否则一旦产生纠纷,上述事先告知义务是否履行都会产生争执。以书面形式告知,也是对经济机构和购房者的保护。

 

四、关于收费实行明码标价制度

 该办法第十八条规定,房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。

 房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。

周海滨律师提示,办法对收费透明化再次进行了强化,明确规定不得收取任何未予标明的费用。经纪机构以后所有收取的费用,该费用的收取标准必须事先在店里公示,否则一旦产生纠纷,就会对中介机构不利。

另外,办法特别强调了,服务分为多个项目的,要明确每一个项目的报价,比如既为客户代办贷款,又为客户办理房产等级的,必须将两个项目分开报价。

 

五、关于佣金收取

 该办法第十九条规定,房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。

 两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。

 周海滨律师特别提示:办法再次强调,未完成委托,不得收费,并进行了细化,分为未完成约定事项和未完成约定标准,而约定事项和约定标准都体现在经纪服务合同中,以后经纪服务合同的签订显得更加重要,要将约定事项和约定标准尽量明确细化。

 

六、如何签订房地产经纪合同

1、关于合同签订的盖章签字问题,该办法第第二十条规定,房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

周海滨律师特别提示,办法对合同签订进行了规范,首先要求必须加盖公章,同时要求相关房地产经纪人签字,便于合同的履行、落实。

2、关于合同签订前的告知义务,该办法第二十一条规定,房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项:

 (一)是否与委托房屋有利害关系;

 (二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;

 (三)委托房屋的市场参考价格;

 (四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;

 (五)房屋交易涉及的税费;

 (六)经纪服务的内容及完成标准;

 (七)经纪服务收费标准和支付时间;

 (八)其他需要告知的事项。

 房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的,应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。

周海滨律师提示:其实就是要求在签订书面合同前,还要签一份书面告知通知书,将相关注意事项告知客户,让客户签字确认,这是加强了对购房者在签订合同时的保护,实践中,购房者往往是信息弱势方,而购房合同往往比较粗略,办法要求书面告知书,实际上是要求中介机构在签合同时,尽量将信息披露给购房者,让购房者慎重签订合同,体现了房屋买卖合同的严肃性。 

3、关于中介机构对房屋信息的审查义务,

办法第二十二条规定,房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。

 房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人身份证明等有关资料。

 第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的,还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

周海滨律师提示:中介机构以后还要制作一份书面材料,那就是《房屋状况说明书》,中介机构要审查委托人的身份信息、房产材料信息。但律师担心的是,中介机构的审查能力是有限的,一般只是审查身份证以及房产证,而我国房产信息最终是以房产部门的登记为准的,假如现有材料与房产登记材料不一致,且产生纠纷,如何处理,该追究谁的责任呢?建议应该进一步细化。

 

 七、关于房地产经纪机构执业“十不准”

 办法第二十五条规定, 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

 (一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;

 (二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

 (三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;

 (四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;

 (五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

 (六)改变房屋内部结构分割出租;

 (七)侵占、挪用房地产交易资金;

 (八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

 (九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

 (十)法律、法规禁止的其他行为。

周海滨律师提示:特别要注意第五项,该项实际是针对“阴阳合同”而设定的。另外要注意八项,不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋,律师认为该项并没有太多依据可言,值得进一步研究。

 

八、经纪服务合同要保存五年了!

第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度,如实记录业务情况。

 房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同,保存期不少于5年。

 第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程,逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。

 

九、法律责任

有规定,无责任,那就失去了法律的严肃,该办法第五章就是对违反相关规定应承担的法律责任的规定,我想既然投身房产事业,就必须好好研读一下,可自己翻阅该办法,兹不赘述。

 

 


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